如何確定不動產(chǎn)取得時間

不動產(chǎn)取得時間如何確定

案例：一般納稅人甲房地產(chǎn)公司，某開發(fā)項目于2016年元月開工建設(shè)，2016年12月竣工，甲公司對該開發(fā)項目的增值稅選擇按老項目簡易計稅。

2018年5月，將未能出售的部分商鋪對外出租；2022年9月，甲公司將該批商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，辦理了產(chǎn)權(quán)證，繼續(xù)對外出租。

甲公司出租時增值稅能否選擇簡易計稅？稅收上對該不動產(chǎn)的取得時間如何確定？將來轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)時能否選擇簡易計稅？

一、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的財稅處理

1. 賬務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品

2. 增值稅：未發(fā)生有償銷售，不屬于增值稅征稅范圍。

財稅〔2016〕36號附件1第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

財稅〔2016〕36號附件1第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。

思考：甲公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，辦理產(chǎn)權(quán)證時是否需要開具增值稅發(fā)票？如需要開具，“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”的編碼（601-616）16種中應(yīng)對應(yīng)哪一個？

3. 土地增值稅：產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

國稅發(fā)【2006】187號第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

4.企業(yè)所得稅：資產(chǎn)所有權(quán)未改變，不視同銷售。

國稅函【2008】828號第一條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。---(三)改變資產(chǎn)用途(如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營)；---。

國稅發(fā)【2009】31號第二十四條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，其折舊費用不得在企業(yè)所得稅稅前扣除。

5.印花稅：所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓，不屬于印花稅征收范圍。

印花稅法稅目稅率表規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)（不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移），轉(zhuǎn)讓包括買賣（出售）、 繼承、贈與、互換、分割。

6.房產(chǎn)稅：自用、出租、出借的商品房，或轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的均需繳納。

國稅發(fā)【2003】89號第二條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租、出借的商品房需要繳納房產(chǎn)稅。

7.契稅：房屋權(quán)屬未轉(zhuǎn)移，不交契稅。

契稅法第一條規(guī)定，在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。

二、是否屬于甲公司自建？

總局公告2016年第14號、總局公告2016年第16號規(guī)定，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

相關(guān)文件未具體規(guī)定房開企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，取得方式是否屬于自建。

按14號、16號列明的取得方式，結(jié)合以上各稅種表述，筆者認為是自建自用。

三、出租時如何確定取得不動產(chǎn)的時間？

總局公告2016年第16號規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法。

未見財政部、稅務(wù)總局層面對取得時間的具體文件規(guī)定。

甲公司該不動產(chǎn)取得時間，是以2016年元月開工建設(shè)相關(guān)許可證或合同注明時間，還是以2016年12月竣工驗收時間，或還是2022年9月產(chǎn)權(quán)證時間為準呢？

以下是營改增相關(guān)政策解答，僅供參考，現(xiàn)行是否有效，以當(dāng)?shù)刂鞴芏惥忠鬄闇剩?/p>

1、國家稅務(wù)總局政策解答之政策組發(fā)言材料(2016年4月20日至5月12日)

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)老項目的界定問題

財稅[2016]36號文件中已經(jīng)明確：房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。新、老項目的界定標準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營行為是同樣，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進行出租，仍按上述標準判定是否屬于新老項目。

2、2016年6月河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之六)

納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù),標的物屬于2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供“房屋所有權(quán)證”(不動產(chǎn)權(quán)證書)或者取得(不含自建)該不動產(chǎn)的合同證明該不動產(chǎn)于2016年4月30日前取得。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會計核算憑證，憑該不動產(chǎn)在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù),標的物屬于2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供開工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工許可證》證明該不動產(chǎn)于2016年4月30日前自建;未取得《建筑工程施工許可證》的，可提供開工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作為證明材料。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會計核算憑證，憑該不動產(chǎn)在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

納稅人將2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供租入該不動產(chǎn)的合同證明該不動產(chǎn)于2016年4月30日前租入。納稅人2016年5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇適用簡易征收計稅方法。

（國家稅務(wù)總局發(fā)布的《全國稅務(wù)機關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》（3.0版）已取消了此項簡易計稅備案）

3、江西國稅2016-08

問：不動產(chǎn)的取得的時間節(jié)點如何確定？

答：在總局明確前，暫按以下原則把握：（1）以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時間。（2）納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。（3）對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)出租的，按前一次租賃合同的簽訂時間確定不動產(chǎn)“取得”時間，即：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

4、2016-08西安國稅解答建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增的20個實務(wù)問題

問題11:一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可選擇簡易計稅方法，這里的取得不動產(chǎn)具體到自建項目時，是以什么時點為依據(jù)？是施工證上的開工日期？樓棟封頂日期？竣工備案表日期？完成初始登記日期？還是取得房產(chǎn)證日期？（紫薇地產(chǎn)）

答：根據(jù)財稅.2016.36文件的相關(guān)規(guī)定，自建屬于取得不動產(chǎn)形式之一。自建不動產(chǎn)是否屬于老項目，可以按以下兩種情形合同注明日期進行判定：

一是《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；

二是《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑承包合同注明的開工日期。

5、2016-12湖南省國家稅務(wù)局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之四

六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可選擇簡易計稅方法，如何界定取得不動產(chǎn)的日期？

取得的不動產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

直接購買的：以合同約定的接收日期為準，若實際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實際接收日期為準。

接受捐贈的：以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的日期為準。

按受投資入股、抵債的：以不動產(chǎn)移送的日期為準。

自建的：以建筑工程老項目的確定標準為準。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為準，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開工日期的，以建筑工程承包合同注明的開工日期為準。