在實務中，會有二手房東，租入不動產后再租出不動產，也有酒店餐飲等需要租入不動產經營。在這些業務中，租入方經常會咨詢，租入不動產與租出不動產稅率是否可以一致？我們本篇財稅文章將從租入和租出兩個方面進行財稅分析。

一、租入不動產稅率

不考慮從小規模納稅人處租入不動產，從一般納稅人處租賃不動產。若該不動產屬于老項目，無論租賃合同何時簽訂，出租人均可選擇簡易計稅5%。對于二手房東來說，租賃老項目，可能會取得5%征收率的發票，也有可能協商后取得9%稅率的發票。但是租賃新項目，不動產租賃發票只能是9%稅率。

政策依據：

1、《國家稅務總局關于發布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）

二、租出不動產

對于二房東來說，租入不動產稅收政策較為清晰，但是租出如何界定一直比較有爭議。16號公告中，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。如何定義“取得”呢？在16號公告開篇中，明確了下文中的取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。雖然文件中有一個“等”字，但是并未明確租賃方式是否屬于。

目前可查詢到的權威答復，為稅總納便函〔2016〕71號：

根據稅總納便函〔2016〕71號的答復，二房東租入不動產再轉租，2016年4月30日之前租入的，出租可以選擇簡易計稅，但5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅，只能選擇一般計稅方法。

結合租入與租出的政策，對于二房東，如果租入的是老項目，首次簽訂租賃合同，租賃日期在2016年4月30日之前，租入取得的不動產租賃稅率可能為5%，但是租出時可選擇簡易計稅，選擇簡易計稅5%，簡易計稅下對應的進項稅額不得抵扣。若已過首次租期，再次續簽時間在2016年5月1日以后，租入時候取得的不動產租賃稅率可能為5%，租出時不能選擇簡易計稅，租賃不動產稅率為9%，但是取得專票的話進項稅額可以抵扣。綜上，很多納稅人認為不可以選擇簡易計稅就會多交稅，其實未必。對于二手房東，需要注意租入和租出的稅率，可能存在不一致的情形。