不同租賃模式下的涉稅處理

案例：

甲房地產公司（一般納稅人）2019年開發的樓盤有住宅、商業、公寓，公司將其中的1000平方米公寓改造為酒店式公寓，開發完成后，將該1000平米酒店式公寓統一出租給一家酒店管理公司，每年租金50萬元，由該酒店管理公司對外出租，酒店管理公司負責承租業主的保安、保潔、水電、衛生等日常管理服務。

酒店管理公司將該1000平米的酒店式公寓分別租給不同的業主，簽訂了租賃合同，由于承租的業主情況不同，其中一部分為按月承租，一部分為按天承租，也有個別業主按半年承租，類計全年共計取得65萬元租金收入。

一、增值稅

1、甲房地產公司：

分析：

由于甲公司屬于房地產開發企業，將自己的開發產品租賃給其他酒店管理公司，屬于將不動產轉讓給他人使用，租賃物所有權還是屬于房地產企業，同時是在約定的時間內，屬于房地產企業的經營租賃服務，應當按照不動產經營租賃繳納增值稅。

增值稅銷項稅：500,000.00/1.09*9%=41284.40元

2、酒店管理公司：

分析：

由于該酒店管理公司提供場所的同時還提供了保安、保潔、水電、衛生等配套服務，屬于財稅2016年36號文件規定的住宿服務，即提供住宿場所及配套服務等活動，類似于賓館、度假村、其他經營性住宿場所提供的住宿服務。因此應當按住宿服務繳納增值稅，同時取得甲房地產企業開具的增值稅專用發票可以正常進項抵扣。

增值稅銷項稅：650,000.00/1.06*6%=36792.45元

二、房產稅

1、甲房地產公司：

分析：

甲房地產公司出租其開發產品，并取得租金收入，適用從租計征房產稅。

房產稅：500,000.00/1.09*12%=55045.87元

2、酒店管理公司：

分析：

酒店管理公司統一承租甲房地產公司的酒店式公寓，并對外出租，屬于我們所說的“二房東”，轉租不需要再繳納房產稅。

同時，附加稅及企業所得稅等其他稅種按照稅法規定正常繳納即可。因此，不同的納稅主體、不同的租賃模式，提供的服務類型也會大相徑庭，則應適用各自的納稅義務，需要我們在實務中甄別對待，以免帶來不必要的涉稅風險。