經營性租賃，又稱服務性租賃，是指出租人向承租人提供設備及使用權的同時，還提供設備的維修、保養等其他專門的服務，并承擔設備過時風險的一種中短期融資與融物相結合的經濟活動。出租人經營性租賃相關財稅處理如下：

一、出租人經營性租賃相關會計處理

1、租金收入的確認。經營性租賃應采用直線法確認為租金收入。如果其他系統合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產所產生經濟利益的消耗模式的，則出租人應采用該方法。比如A公司2023年1月出租設備，租賃期限為3年，第1年租金5萬元，以后每年遞增1萬元。3年應收取租金收入為18萬元，則每年應確認收入為6萬元。

2、經營租賃激勵的處理。提供激勵措施，就是出租人給承租人提供優惠措施，鼓勵承租人租用資產。比如出租人給承租人一段時間的租金優惠，或類似在裝修期間免除租金，給承租人提供免租期，或承擔了本來應該由承租人自己承擔的費用。租期或代承租人承擔一定的費用。

免租期：將租金總額在不扣除免租期的整個租期內，按照直線法或其他合理的方法進行分配。比如出租商鋪24個月，每個月租金5000元，前4個月免收租金。出租人總共可以收到的租金= ( 24 - 4 ) * 5000 = 100000元。出租人每個月應該確認的租金收入 = 100000 / 24 = 4166.67元。

承擔承租人費用：出租人承擔承租人費用需從租金收入總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內分配。比如，承租人租賃期24個月，每個月租金5000元，出租人承擔一年的物業費用3000元。出租人實際上總共可以收到的租金= 24 * 5000 - 3000 = 117000元。出租人每個月應該確認的租金收入= 117000 / 24 = 4875元。

3、經營租賃初始直接費用的處理。經營租賃初始直接費用包括與房屋中介或房東簽訂合同的中介費用等。應當資本化至租賃標的資產的成本，在租賃期內按與租金收入相同確認基礎分期計入當期損益。在具體實操中，出租人因出租而發生的初始直接費用，在發生時應先予以資本化，計入“長期待攤費用”，然后在租賃期間合理分攤。

4、經營性租賃的折舊或減值。經營租賃的資產所有權屬于出租人，所以，雖然資產出租出去了，但出租人還是得對自己的資產進行折舊和減值測試，折舊的方法應當與出租人的其他類似資產的折舊方法相同，保持選擇的會計政策的一致性。

5、可變租賃付款額。如果與指數或比例掛鉤的，應在租賃開始日入租賃收款額，除此之外，應當在實際發生時計入當期損益。

6、經營租賃的變更。出租人應自變更生效日開始，將其作為一項新的租賃進行會計處理，與變更前租賃有關的預收或應收租賃收款額視為新租賃的收款額重新確認租賃收入。

二、增值稅處理。

經營租賃服務，是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。 在增值稅上，按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務。有形動產租賃服務適用稅率為13%；不動產租賃服務適用稅率為9%。租賃服務在增值稅納稅義務上比較特殊：對納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，增值稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天，與會計、企業所得稅收入確認時間無關。

注意：根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條的規定：“納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。”但對出租的動產約定免租期是否視同銷售？目前無具體規定。

三、房產稅處理。

出租人出租的房產，應當從租計征房產稅。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。所以，各城市的征稅時間并不一致。一般規定：出租房產，租金收入在租賃期間一次性收取的，應由房產出租人按照收取的租金金額全額計算，并一次性繳納房產稅。另外，房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關納稅。

注意：對免租期的房產稅，根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。另外，對出租人承擔承租人費用，會計上從租金收入總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內分期確認收入。但在確認房產稅計稅依據時，不能扣除出租人承擔的承租人費用。

四、企業所得稅處理

1、收入確認方面，根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第一條規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。由此可見，企業所得稅收入原則上是按照合同約定的收款日期確認收入實現，但對租賃期限跨年度，并且租金提前一次性支付的情況下，可以選擇直線法確認企業所得稅收入。

2、折舊扣除方面，出租方應根據《企業所得稅法實施條例》第六十條、六十四條等規定確定最低折舊年限。同時，根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第29號)第五條規定，若會計折舊年限小于稅法最低年限的，其按會計折舊年限計提的折舊高于按稅法規定的最低折舊年限計提的折舊部分，應調增當期應納稅所得額；企業固定資產會計折舊年限已期滿且會計折舊已提足，但稅法規定的最低折舊年限尚未到期且稅收折舊尚未足額扣除，其未足額扣除的部分準予在剩余的稅收折舊年限繼續按規定扣除，同時調減當期應納稅所得額。此外，根據《財政部 稅務總局關于設備、器具扣除有關企業所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2023年第37號)規定，新購進的設備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

3、企業計提的減值準備不予確認。《中華人民共和國企業所得稅法》第十條的規定，在計算應納稅所得額時，未經核定的準備金支出不得扣除。同時，根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第29號）第五條第三款的規定，企業按會計規定提取的固定資產減值準備，不得稅前扣除，折舊仍按稅法確定的固定資產計稅基礎計算扣除。

4、經營租賃初始直接費用，會計處理是將其進行了資本化處理，分期攤銷計入損益，但企業所得稅方面在發生時即可一次性稅前扣除的，因此需要進行納稅調整，調減應納稅所得額。以后租賃期間會計處理分攤的初始直接費用，稅務處理已經在租賃開始年度進行了稅前扣除，需要進行納稅調整，調增應納稅所得額。